L'ASPECT LÉGAL DE L' ACHAT D'UNE PROPRIETE EN ESPAGNE

Acheter une propriété en Espagne est aussi sûr qu'acheter dans son pays tant que vous prenez conseil auprès d'un vrai professionnel; cependant, quelques précautions sont à prendre. Le processus d'achat est très différent de celui de votre pays. Vous devrez toujours engager les services d'un avocat indépendant qui ne vous a pas été recommandé par l'agent immobilier vendeur. Si vous achetez la propriété sans hypothèque, vous devrez aussi avoir une évaluation indépendante de la propriété et ne pas uniquement compter sur l'évaluation établie par l'agent immobilier qui vend.

POURQUOI ETRE PRUDENT?

Pendant les 30 dernières années, des milliers d'étrangers ont acheter des propriétés en Espagne. Malheureusement, ceci a donné lieu à de nombreuses pratiques peu scrupuleuses de la part de promoteurs, avocats et agents immobiliers. De telles pratiques ont été largement dénoncées dans la presse et à la télévision. Par exemple, des endroits où des propriétés ont été construites illégalement, sans aucun permis et qui maintenant doivent être détruites, laissant les actuels propriétaires sans aucune compensation.

L'enregistrement des propriétés suit des procédures totalement différentes de celles de votre pays d 'origine. Les actes de propriété en Espagne, connus sous le nom de escritura, sont très détaillés. Ils décrivent la propriété dans ses moindres détails avec le nombre exact de mètres carrés, mentionnant le nombre de pièces, de patios, piscine et même les espaces barbecue.. Si la propriété n'est pas correctement enregistrée, cela peut signifier que des parties de la propriété ne sont pas légales et ont été construites sans permis.

Bien que dans le passé ceci ne présentât aucun problème au moment de la revente, aujourd'hui les acheteurs sont mieux informés et nécessitent souvent une hypothèque. Les banques ne prêtent que sur des titres proprement enregistrés.

LES AGENTS IMMOBILIERS

Il existe de nombreux agents immobiliers réputés en Espagne qui sont affiliés à Agente de la propieda inmobiliaria (API) ou à Gestor Intermediario en promociones de Edificiones (GIPE). Ils peuvent apporter une aide expérimentée dans la région où ils opèrent. L'agent immobilier doit être capable de recommander architectes, géomètres, banques, prêteurs pour hypothèque et tous les contacts nécessaires dans la région. Cependant, cette activité est déréglementé en Espagne, alors à peu près tout le monde peut être intermédiaire dans la vente d'une propriété, aussi vous devez choisir avec soin votre agent immobilier.

LES AVOCATS

Pour acheter une propriété en Espagne vous n'avez pas besoin de faire appel à un avocat pour vous représenter à la rencontre finale, qui se tient face au notaire assermenté. Le rôle du notaire est de s'assurer que vous comprenez ce que vous êtes en train de signer. En aucun cas ils ne sont là pour vérifier que la propriété que vous êtes en train d'acheter est légale et correctement enregistrée. Si un agent immobilier essaie de vous parler sans la présence d'un avocat ou en présence de celui qu'il vous recommande ceci peut signifier qu'il y a un problème avec la propriété.

Il y a des avocats en Espagne qui sont au courant des procédures et des différences entre votre pays et l'Espagne et ainsi sont en mesure de vous expliquer le processus dans des termes que vous comprenez et de vous guider tout le long du processus. L'avocat en Espagne est appelé un abogao/a.

LES EVALUATIONS

En visitant une propriété, l'évaluateur relève un grand nombre de mesure et de détails afin d'établir la valeur e la propriété. Le rapport d'évaluation signale la légalité d'une propriété en accord avec la législation en vigueur. Seloon les règles de la Bamque d'Espagne, l'évaluateur peut évaluer seulement ce qui est enregistré dans l'acte de propriété (escritura), aussi si la propriété a été agrandie et que l'extension n'a pas été proprement enregistrée, elle ne sera pas incluse dans l'évaluation

L'évaluation sera vérifiée contre l'escritura par votre avocat afin de s'assurer que la propriété a été correctement enregistrée.

Il faut noter que les agents immobiliers fournissent génèralement une évaluation optimiste de la propriété afin d'assurer la vente.

La valeur des propriétés rustiques est normalement inférieure à celle des propriétés en ville. Les évaluateurs espagnols auront dans une grande majorité une opinion différente à ce sujet par rapport aux étrangers.. Pour beaucoup de personnes, l'idée de posséder une villa à la campagne avec d'immense vues et aucun voisin pour faire du bruit et déranger fait parti de leurs rêves. D'un autre côté, le point de vue des espagnols est que génèralement personne ne voudrait vivre au milieu de nulle part, sans route principales, ni boutiques ni facilités, raison pour laquelle les prix des terrains est inférieur dans les zones rustiques.

LE NOTAIRE ESPAGNOL

Le notaire est un agent public; leur devoirs sont similaires à ceux d'un avoué, mais le notaire ne fait que contrôler que les exigences légales ont été dûment remplies. Le notaire n'a aucune responsabilité envers l'une des parties, et ne vous conseillera en aucun cas sur votre achat, mais il est de sa responsabilité de contrôler que les papiers sont corrects et que les régulations gouvernementales ont été satisfaites, y compris dans certains cas le paiement des taxes.

Comme acheteur vous devrez donc toujours vous assurer que vous avez un avocat indépendant et agissant en votre faveur et non en celle du vendeur. L'avoué de l'acheteur devra contrôler les titres et faire attention qu'il n'y ait pas d'arriérés de notes d'électricité, de frais de communauté, de taxes et autres ( ceci est très important, car l'acheteur reprend effectivement les taxes locales impayées par le vendeur, incluant les intérèts et les amendes dûs). L'avocat qui agit en votre nom devra aussi tout vous expliquer dans votre langue, et c'est pourquoi il est important (voire essentiel) d'avoir un avocat qui parle votre langue et qui en même temps est spécialisé dans le droit des prpopriétés espagnoles.

Pour une nouvelle propriété, votre avocat devra vérifier auprès de la mairie que le promoteur a obtenu un permis de construction.

Le document clé en Espagne est appelé escritura, qui est l'acte de propriété et doit être approuvé et visé par le notaire avant de pouvoir être enregistré.

Il est très important que votre titre de propriété soit enregistré au registre public en Espagne. Sinon, vous pourriez avoir de graves difficultés légales par la suite.

Le registre le plus important est connu comme le registro de la propiedad (registre de la propriété). Il est toujours beaucoup plus facile pour vous d'avoir l'escritura traduite dans votre langue afin que vous compreniez vraiment tout.

Une fois que la propriété est enregistrée, l'escritura devient une escritura publica (écriture publique) qui est l'acte de propriété enregistrée officiellement. C'est seulement quand vous possédez ce document que vous pouvez prouver aisément que vous êtes le réel propriétaire de la propriété.

LES COUTS D'UN ACHAT

Les frais de notaire sont établis par la loi suivant une échelle qui dépend du prix déclaré, de la taille de la propriété, du nombre de pages et de clauses inclus dans l'escritura. Les frais de notaire sont soumis à la TVA en Espagne.

En général, si vous désirez éviter un calcul détaillé, ajoutez 0,5% au prix déclaré. Si vous contractez une hypothèque en Espagne, des frais de notaire (et TVA) sont aussi à payer sur une hypothèque, cela dépend du montant.

Si vous avez demandé au notaire de réaliser un quelconque travail additionnel au-delà et concernant le transfert de propriété, ou de fournir un conseil, il y aura des charges additionnelles.

Vous devez aussi avoir un testament en espagnol qui sera préparé par un avocat espagnol, ou tout autre représentant légal, et qui sera signé devant notaire. Votre avocat sera présent à la signature du testament au bureau du notaire pour être tout à fait certain que avez entièrement compris les détails du testament avant de signer. Dans certains cas, un agent fiscal ou légal pourra mener à bien cette affaire. Une fois le testament signé, l'original sera conservé dans un registre central à Madrid et il vous en sera donné une copie par à garder avec soin; il y aura des charges supplémentaires pour ce service.

IMPOT SUR LA TRANSMISSION DU PATRIMOINE

En achetant une propriété à la revente ou une propriété à un particulier, vous devrez payer une taxe de transfert connue comme Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de six ou sept pour cent de la valeur déclarée dans le contrat. Le taux varie dans les différentes parties d'Espagne.

TVA

TVA( taxe sur la valeur ajoutée) de 7% est payable sur les popriétés résidentielles nouvellement construites (par ex. acquises du promoteur), ou revendues, les propriétés non enregistrées ( c.a.d une propriété acquise sur plan avant d'être enregistrée). Les propriétés commerciales et les espaces de garage pour voiture sont soumis à une TVA de 16%.

Les terrains sont soumis à une TVA de 16%, mais si vous commencez à construire une propriété résidentielle sur ce terrain, vous pouvez réclamer une partie de la TVA payée, ramenant la TVA à un taux inférieur à 7%.

Il n'y a pas de TVA sur les Iles des Canaris, mais une taxe sur les ventes (l'IGIC) d'environ 5% est prélevée.

DROIT DE TIMBRE

Un droit de timbre (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, AJD) est payable de 0,5% jusqu'à 1% (cela dépend de la région). La TVA doit être ajoutée à ce chiffre aussi si vous achetez la propriété avec une hypothèque espagnole. De plus, AJD et TVA sont dûs sur le montant de l'hypothèque en plus du montant dû pour la propriété.

LES HONORAIRES D'ENREGISTREMENT DE TERRAIN

Finalement, il y a des honoraires pour enregistrer le terrain, qui sont à peu près similaires à ceux du notaire, et qui varient selon le prix de la propriété. Si vous achetez la propriété avec une hypothèque espagnole, cela doit aussi être enregistré, et des charges supplémentaires seront à règler.

HYPOTHEQUE ET AUTRES HONORAIRES

Si vous prenez une hypothèque espagnole, vous devez aussi compter un budget pour les honoraires dus au prêteur espagnol. Les prêteurs espagnols normalement facturent un honnoraire fixe de 1% du montant de l'hypothèque. Cependant, certains prêteurs peuvent limiter le montant dû à une limite discutée au préalable ou peuvent offrir une remise si le montant emprunté est considérable.

Vous devez aussi avoir à l'esprit le coût de votre monnaie, et de tout transfert de fonds entre votre pays et l'Espagne. Un bon courtier sera capable de vous conseiller quant à ce sujet, et sera certainement capable de vous offrir un meilleur taux de change que celui de votre banque. Ils sont même capable de transférer des Euros sur le compte d'une banque espagnole pour moins cher que votre banque.

ASSURANCE

N'oubliez pas d'assurer la propriété et son contenu. Si vous l'utilisez comme résidence de vacances (ou avez l'intention de la faire), assurez vous que cela est déclaré à la compagnie d'assurance, si vous ne le faites pas cela peut invalider la police d'assurance. Vous devez aussi contrôler la police si c'est pour une maison de vacances, pour voir quels sont les risques couverts, car des compagnies ne couvrent pas le dégât des eaux ni du feu si la propriété est inoccupée pendant plus de 30 jours consécutifs.

Si vous désirez louer la propriété, vous devez aussi le déclarer, car sinon la compagnie peut encore invalider votre police si des dômmages interviennent pendant que la propriété est louée.

Un bon guide pour calculer tous les coûts lors de l'achat d'une propriété en Espagne est d'ajouter 10% au prix d'achat. Ceci devrait couvrir tous les coûts aditionnels que vous aurez à payer.

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