Comprar una propiedad en España es tan seguro como comprar una propiedad en nuestro propio país, siempre y cuando contemos con el asesoramiento legal adecuado; sin embargo, debemos proceder con precaución. El proceso de compra es muy diferente al de nuestro país de origen. Para empezar, es recomendable contratar los servicios de un asesor legal independiente que no nos haya sido recomendado por el agente inmobiliario. Si realizamos la compra sin hipoteca, también deberíamos realizar una tasación por parte de un tasador independiente y no confiar solamente en la tasación realizada por el agente.

POR QUÉ SER PRECAVIDOS

Durante los últimos 30 años, miles de compatriotas han comprado propiedades en España. Desafortunadamente, esto ha fomentado el uso de prácticas deshonestas por parte de promotores, abogados y agentes inmobiliarios. Dichas prácticas han sido ampliamente difundidas tanto en periódicos como en televisión. Un ejemplo de esto son los casos en los que las propiedades se han construido de forma ilegal, sin los permisos correspondientes, y ahora deben demolerse dejando a los propietarios sin ningún tipo de compensación.

Los procedimientos de registro de las propiedades son muy diferentes de los de nuestro país de origen. El título de propiedad, conocido como Escritura en España, suele ser muy detallado. En éste se describe la propiedad detalladamente, los metros cuadrados, la cantidad de habitaciones, patios, piscinas e incluso la barbacoa si la hubiera. Si alguna de las partes de la propiedad no apareciera debidamente registrada, puede ser que dicha parte haya sido construída ilegalmente o sin los correspondientes permisos.

AGENTES INMOBILIARIOS

En España hay muchos agentes inmobiliarios de confianza registrados como API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) o por GIPE (Gestor Intermediario en Promociones y Edificaciones).Ellos pueden brindarnos una guía experimentada de la zona en la cual operan. El agente inmobiliario puede recomendarnos arquitectos, tasadores, bancos, compañías financieras así como otros contactos en la zona. Sin embargo, la industria inmobiliaria no está regulada, esto significa que casi cualquier persona puede ejercer de intermediario en la compra venta de propiedades, por lo tanto debemos elegir a nuestro agente con mucho cuidado.

ABOGADOS

Para comprar una propiedad en España no es necesario contratar los servicios de un abogado que le represente el día de la firma de la escritura, ya que ésta se lleva a cabo en frente de un notario. El trabajo del notario es asegurarse de que entendemos lo que estamos firmando, no está ahí para comprobar que la propiedad que estamos comprando es legal y está debidamente registrada. Si un agente inmobiliario intenta convencerle de no utilizar un abogado o de utilizar uno recomendado por él mismo, esto puede ser un indicio de que hay algún tipo de problema con la propiedad.
Hay abogados que tienen conocimiento de las diferencias entre los aspectos legales de la  compra de propiedades en nuestro país de origen y en España por lo que ellos pueden explicarnos los procedimientos de una forma entendible para nosotros y guiarnos a través del proceso.

TASACIONES

Cuando visita una propiedad, el tasador lleva consigo una serie de medidas y registros que le permitirán establecer correctamente el valor de la misma. La tasación señala la legalidad de la propiedad de acuerdo con la legislación vigente. Según la normativa del Banco de España, el tasador solo puede tasar aquellos elementos que se encuentren registrados en la Escritura, por lo tanto si la propiedad ha sido ampliada y la ampliación no ha sido registrada en la escritura, no puede incluirse en la tasación.

Debemos siempre tener en cuenta que el agente inmobiliario siempre ofrecerá una valoración optimista de la propiedad con el objetivo de favorecer la venta.

El notario es un funcionario público; sus deberes son similares a los de aquellos de un asesor, pero el notario solamente debe comprobar que todos los requisitos legales hayan sido cumplidos a la hora de firmar la escritura. El notario no tiene ninguna responsabilidad para con ninguna de las partes involucradas, no suele dar consejos sobre el proceso de compra, pero es responsable de comprobar que la documentación está correcta y que ciertos requisitos legales hayan sido cumplidos, incluyendo en algunos casos el pago de los impuestos.

Como compradores debemos por lo tanto asegurarnos que contamos con la representación de un abogado independiente que no guarde relación alguna con el del vendedor. El abogado del comprador revisará la Escritura y comprobará que no existen cargas sobre la propiedad (electricidad, gastos de comunidad, impuestos, etc  ).Esto es muy importante ya que al momento de de la firma de la escritura el comprador asume las deudas del vendedor si éste debe los impuestos locales, incluyendo recargos e intereses. El abogado que nos representa debe además ser capaz de explicarnos todo en nuestro propio idioma, por lo tanto es importante (o más bien indispensable) contratar un abogado que hable nuestro idioma y que se especialice en este tipo de gestiones.

Para la compra de una propiedad de nueva construcción, nuestro abogado deberá también comprobar en el ayuntamiento que el promotor ha tramitado los permisos correspondientes.
En España el documento esencial se llama Escritura, y debe de ser aprobado y atestiguado por el notario antes de poder ser registrado.

Es muy importante que el titulo de nuestra propiedad sea registrado en el Registro Público en España. Si no es así, podríamos tener importantes problemas legales más adelante.
El registro principal es conocido como Registro de la Propiedad. Es altamente recomendable que consigamos una traducción de la Escritura para poder entenderla al completo.

Una vez que ha sido registrada, la Escritura se convierte en Escritura Pública, lo cual significa que es el título formal de propiedad oficialmente registrado. Llegados a este punto ya podemos demostrar fácilmente que somos los verdaderos propietarios del inmueble.

GASTOS DE COMPRA VENTA

Los honorarios del notario están establecidos por ley en una escala ascendente, dependiendo del precio declarado en la escritura, el tamaño de la propiedad y el número de páginas y cláusulas de la escritura. Los honorarios del notario están sujetos al pago de IVA en España.

ITP

IVA

El IVA (Impuesto al Valor Añadido) es de el 7% y se paga sobre la compra de propiedades de nueva construcción  (por ejemplo compradas directamente del promotor),o aquellas propiedades de segunda mano pero que no están registradas (por ejemplo aquellas propiedades que son adquiridas en plano por un particular antes de ser registradas).Para las propiedades comerciales y las plazas de parking el IVA es del 16%
Las parcelas están sujetas a un  IVA del 16%,pero si comenzamos la construcción de una vivienda podemos reclamar una parte del IVA, reduciendo el IVA al 7%

GASTOS DE REGISTRO

Finalmente, tenemos los gastos de registro, que son aproximadamente los mismos que los honorarios del notario y se pagan de acuerdo al precio de la propiedad. Si compramos la propiedad con una hipoteca en España, la misma también deberá ser registrada y debemos pagar los gastos de este registro también.

HIPOTECA Y OTROS GASTOS

Si vamos a coger una hipoteca en España, también debemos tener en cuenta los gastos de formalización que debemos de pagar al banco o financiera. Normalmente tanto bancos como financieras cobran un cargo fijo del 1% sobre el valor de la hipoteca. Sin embargo algunas compañías pueden mejorar esta cifra o incluso ofrecer algún tipo de descuento si la cantidad que solicitamos es considerable.

SEGURO

No debemos olvidar asegurar nuestra propiedad y su contenido. Si vamos a utilizarla como residencia de vacaciones o tenemos la intención de alquilarla debemos declararlo a la compañía ya que si no lo hacemos, esto puede llegar a invalidar la póliza. En caso de que sea una póliza para residencia de vacaciones también debemos revisarla para ver qué es lo que incluye ya que algunas compañías no cubren inundaciones o incendios en caso de que la propiedad esté desocupada por más de 30 días.