Gesetzmaessiger Kauf des Eigentums in Spanien

Der Erwerb des Eigentums in Spanien ist ebenfalls so sicher, als obSie das Eigentum in Ihrem Lande erwerben, soweit Sie die richtige pro-fessionelle Hilfe in Anspruch nehmen; jedoch sollten Sie dabei vor-sichtig vorgehen.

Der mit dem Erwerb des Eigentums zusammenhaengende Prozess unterschei-det sich wesentlich von dem Vorgang, wie er in Ihrem Lande ueblichist. Sie sollten sich die Dienste eines unanhaengigen Rechtsanwalts inAnspruch nehmen und sich nicht an den Anwalt wenden, der Ihnen von demim staatlichen Dienst befindlichen Vermittler empfohlen wurde. WennSie sich fuer den Erwerb von Eigentum entschliessen, ohne dass Hypot-hek bzw. Pfandbrief in Frage kommt, muessten Sie das Geschaeft reif-lich ueberlegen; dabei sollte der Eigentumsgegenstand von einer unab-haendigen Behoerde und nicht aufgrund der vom staatlichen Vermittlervorgenommenen Einschaetzung bewertet werden.

Warum bei der Abwicklung des Geschaefts Vorsicht geboten wirdIm Laufe der vergangenen 30 Jahre hatten die Vertreter verschiedenerNationalitaeten ihre Kaufgeschaefte bezogen auf Immobilien in Spanienabgewickelt.

Zum groessten Bedauern hatte dies mehrere Anlaesse fuer eine Reihe vonZuwiderhandlungen seitens gewisser Betreibern, Anwaelten und Geschaef-tsvermittlern gegeben.

Solche Verstoesse wurden vielmals in Zeitungen veroeffentlicht undauch im Fernsehen vorgefuehrt. Zum Beispiel, gab es Faelle, wo Eigen-tumsgegenstaende widerrechtlich erbaut worden waren und nachher abge-rissen werden mussten, wobei der gegenwaetige Besitzer gar keine Kom-pensation bzw. keinen Schadenersatz erhalten konnten.

Der Prozess der Registrierung bzw. Eintragung unterscheidet sich we-sentlich im Vergleich zur entsprechenden Prozedur in Ihrem Land. DieHaupturkunden in Spanien, die als 'escritura' bekannt sind, sind aus-serordentlich detailliert.

Die Beschreibung des Eigentumsgegenstandes wird sehr praesize bis insDetails, aufgefuehrt, u.z. bezogen auf Flaeche, Aufzaehlung der An-zahl von Zimmern, vorhandenen Innenhoefen, Schwimmbaedern, und sogarBereichen fuer Zubereitung von 'Barbecue'.Ist der Eigentumsgegenstand nicht richtig ins Register eingetragen,koennte es bedeuten, dass dessen bestimmten Teile ohne entsprechende Genehmigung der Bebauungsbehoerde erbaut worden sind.

Waehrend es in den vergangenen Jahren den Wiederverkauf auch manchmalein Problem sein koennte, sind Kaeufer heutzutage viel mehr informiertund oefters die Hypothek oder einen Pfandbrief erfragen.

Die Banken sind entsprechend vorbereitet, nur noch die auf richtigeWeise registrierten Eigentumsgegenstaende zu vermieten bzw. zu pach-ten.

                                                             Staatliche Geschaeftsvermittler

In Spanien gibt es mehrere staatliche Geschaeftsvermittler mit gutemRuf, die bei der fuer Eigentum und Immobilien zustaendigen Agentur (zuspanisch: Agente de la Propieded Inmobiliaria/API) oder bei der ent-sprechenden Vermittlungsagentur (Gestor Intermediario en promocionesde Edificiones/GIPE) ihre Lizenz erworben haben.

Die Geschaeftsvermittler koennen Ihnen in Ausuebung des Dienstes einenerfahrenen Begleiter zur Verfuegung stellen, der Sie in der betreffen-den Gegend begleitet, die in ihren Taetigkeitsbereich faellt.

Der Geschaeftsvermittller koennte Ihnen Architekten, Feldmesser, Ban-ken, Hypothek-Verleiher oder sonstige Kontakte in der infrage kommen-den Gegend empfehlen.

Jedoch ist dieses Fachgebiet noch nicht so recht entwickelt; darum ko-ennte es passieren, dass das Geschaeft zum Immobilien-Kauf zunichtegemacht bzw. verloren wird. Aus diesem Grund sollten Sie Ihren Gescha-eftsvemittler mit Vorsicht waehlen.

                                                                             Anwaelte

Um einen Eigentumsgegenstand in Spanien erwerben zu koennen, brauchenSie keinen Anwalt bei sich zu haben, der Sie bei der abschliessendenZusammenkunft vorstellt, da solche Treffen im Beisein eines staatlic-hen Notars stattfinden.

Die Rolle des Notars u.a. besteht darin, sich zu vergewissern, dassSie voellig einsehen, was Sie zu unterzeichnen haben.

Die Notare sind nicht dazu da, zu ueberpruefen, dass der betreffendeEigentumsgegenstand, den Sie erwerben, regelrecht und gesetzmaessigins Register eingetragen ist.

Sollte ein Geschaeftsvermittler versuchen, Ihnen auszureden, die Dien-ste eines Anwalts oder die der empfohlenen Firma in Anspruch zu nehmen,so koennte es darauf hindeuten, dass es im Zusammenhang mit dem Eigen-tumsgegenstand evtl. Probleme geben koennte.

In Spanien gibt es Anwaelte, die von der Abwickung der Geschaefte undden damit zusammenhaengendem Differenzen zwischen Ihrem Land und Spa-nien gute Kenntnisse haben; demnach koennten sie Ihnen die Abwicklungdes Prozesses begreiflich machen und Sie nach bestem Wissen und Gewis-sen durch den Prozess fuehren. Der Anwalt heisst in Spanien 'abogado'.

                                                                        Kostenanschlag

Waehrend Ihres Besuches zum Waehlen eines Eigentumsgegenstandes er-rechnet der Taxator die Anzahl von bevorstehenden Vermessungen undVorgaengen, um die Bewertung des Eigentumsgegenstandes zustandekommenzu lassen.

Der Bewertungsbericht weist die Rechtsgueltigkeit des Eigentumsgegens-tandes auf, u.z. in voller Uebereinstimmung mit der gueltigen Gesetz-gebung.

Laut den Festlegungen der 'Bank of Spain' kann der Taxator lediglichberechnen, was in die Haupturkunde (zu spanisch: esritura') eingetra-gen worden ist; so falls der Umfang des Eigentumsgegenstandes erwei-tert und die Erweiterung nicht sachkundig ins Register eingetragenworden ist, kann dies im Kostenanschlag nicht beruecksichtigt werden.

Die Bewertung bezogen auf 'escritura' wird von Ihrem Anwalt ueberpru-eft, um sicher zu gehen, dass der Eigentumsgegenstand auf die richtigeWeise ins Register eingetragen worden ist.

Es gilt, darauf hinzuweisen, dass staatliche Geschaeftsvermittler imallgemeinen eine optimistische Einschaetzung des in Frage kommendenEigentums an den Tag legen mit der Zielsetzung, den Verkaufsvorgangunter Vertrag zu bringen.

Der Kosten fuer das des Eigentums auf dem Lande wird ueblicherweiseniedriger liegen, im Gegensatz zum Eigentum in der Stadt.

Spanische Taxatoren haben in vielen Faellen einen Standpunkt, der sichvon der Stellungnahme der einschlaegigen auslaendischen Sachverstaen-digen unterscheidet.

Fuer viele Menschen bleibt der Gedanke an eine eigene Villa in der la-endlichen Gegend mit dem schoenen Anblick, wo sie absolute Ruhe habenund wo sie nichts stoeren wuerde, ein Teil ihrer Wunschtraeume.

Andererseits geht der 'spanische' Standpunkt im allgemeinen dahin,dass kein Mensch sein Leben in Einsamkeit vorstellt, wo es keine Haup-tstrassen, Geschaefte und Vergnuegungen geben wuerden; ausgehend davonbestehen oefters die Gedanken an niedrige Preise in laendlichen Regio-nen.

                                                                  Spanischer Notar/Notario

Der Notar is ein staatlicher Beamter; die diesbezueglichen Kosten gle-ichen denen fuer Leistungen eines Anwaltes an den niedrigen Gerich-tshoefen; jedoch kuemmert sich der Notar nur noch darum, dass dierechtsgueltigen Anfragen in vollem Umfang vorhanden sind.

Der Notar uebernimmt keine Verantwortung fuer keine der Partner andsollte Ihnen ueblicherweise keinen Rat fuer Ihr Kaufgeschaeft geben;jedoch ist er fuer die Ueberpruefung saemtlicher Papiere verantwort-lich, und zwar in der Hinsicht, dass sie richtig erstellt sind unddass sie den diesbezueglichen Regierungsfestlegungen entsprechen, ein-schliesslich der Einzahlung der Steuern in ganz bestimmten Faellen.

Deshalb sollten Sie als Kaeufer immer sicher sein, dass Sieeinen unabhaendigen Anwalt haben, der in Ihrem Interesse und nicht imInteresse des Verkaeufers handelt. Der Anwalt bzw. Vermittler des Ka-eufers wird die Ueberschrift ueberpruefen und dafuer Sorge tragen,dass keine Rueckstaende hinsichtlich der Bezahlung vorhanden sind,u.z. betreffend Strom, Gemeinde-Gebuehren, Steuern u.s.w. (das waereausserordentlich wichtig, da der Kaeufer tatsaechlich die vom Verkaeu-fer unbezahlten Steuern uebernimmt, einschliesslich dessen Anteil undStrafen, die unentwegt einzuzahlen sind. Der Anwalt, der in Ihrem In-teresse handelt, sollte Ihnen ebenfalls alles in Ihrer Mutterspracheerklaeren; folglich ist es sehr von Nutzen (oder im wesentlichen) ei-nen Anwalt zu Ihrer Verfuegung zu haben, der Ihre Muttersprache kenntund ausserdem auf das Spanische Eigentum spezialisiert ist.

Wenn es sich um eine neue Art von Eigentum handelt, sollte Ihr Anwaltin der Stadtverwaltung eine Ueberpruefung durchfuehren, um sich zuvergewissern, dass der Betreiber die gesetzmaessig vorgeschriebene Be-bauungsgenehmigung erworben hatte.

Das grundsaetzliche Dokument ist in Spanien als 'escritura' bekannt;es ist der Haupturkunde und muss vom Notar gebilligt und beglaubigtwerden, bevor das Dokument ins Register eingetragen ist.

Es ist sehr wichtig, dass Ihr grundsaetzliches juristisches Dokumentbezogen auf Ihr Eigentums in das Staatliche Register in Spanien ein-getragen ist.

Wenn es aber nicht der Fall, so sollten Sie damit rechnen, dass Sie zueinem spaeteren Zeitpunkt Schwierigkeiten mit der Gesetzgebung habenwuerden.

Das Hauptregister ist bekannt als 'registro de la propiedad' (zu spa-isch: Eigentumsregister).

Uebrigens ist es viel besser fuer Sie, wenn Sie ueber die Uebersetzungdes Dokumentes 'escritura' aus dem Spanischen verfuegen, so dass Siedessen vollen Inhalt richtig verstehen koennten.

Nachdem der Eigentumsgegenstand ins Register eingetragen worden ist,bekommt das Dokument 'escritura' den Titel 'escritura publica'; somitist dieses Papier die staatlich registrierte Haupturkunde.

Erst dann, wenn Sie ueber dieses Papier verfuegen, koennen Sie den Be-weis liefern, dass Sie ein richtiger Besitzer des in Frage kommendenEigentumsgegenstandes sind.

                                                                                KAUFPREIS

Die Gebuehren fuer die vom Notar geleisteten Dienste sind nach einemdurchschnittlichen Skala gesetzlich geregelt, und zwar in Abhaengigke-it von dem vereinbarten Preis, dem Besitzstand und der Anzahl von Sei-ten und Paragraphen in der Haupturkunde 'escritura'.Die Gebuehr fuer die Leistungen des Notars wird in Spanien gemaess denIVA-Festlegungen (bezogen auf die Steuerordnung) geregelt.

Ueblicherweise, falls Sie von dem ausfuehrlichen Kostenanschlag Abs-tand nehmen moechten, ist der Prozentsatz in Hoehe von bis zu 0,5 %von dem deklarierten Preis genehmigt.

Wenn Sie die Spanische Hypothek bzw. Pfandbrief nicht in Anspruch neh-men moechten, so haben Sie die Gebuehren fuer die vom Notar geleiste-ten Dienste (und IVA) ebenso unter Beruecksichtigung der Hypothek bzw.

des Pfandbriefes , abhaengig von der Summe, einzuzahlen.Wenn Sie an den Notar mit einer Bitte herantreten, eine zusaetzliche

Arbeit fuer Sie zu leisten, die ueber den Arbeitsumfang im Zusammen-hang mit dem Erwerb der Haupturkunde fuer Ihren Eigentumsgegenstand

hinaus geht, bzw. falls Sie um einen sachkundigen Rat bitten, solltenSie mit zusaeztlichen Kosten rechnen.

Ausserdem muss der textuelle Teil, der in Anwesenheit eines Notars zuunterzeichnen ist, von einem spanischen Anwaltoder einem anderen ge-setzlichen Vertreter in Spanisch erstellt werden.

Ihr Anwalt wird bei der Unterzeichnung Ihrer Willensaeusserung beimNotariat anwesend sein, um sich ueberzeugen zu koennen, dass Sie dieEinzelheiten Ihrer Willensaeusserung voellig einsehen, bevor Sie dasPapier unterschrieben haben.

In Einzelfaellen wird diese Funktion von einem staatlichen Geschaeft-svermittler oder einem Finanzbeamten uebernommen.

Nachdem das Dokument ueber die Willensaeusserung unterschrieben wordenist, wird das Original des Dokuments in entsprechender Abteilung desZentralen Standesamtes in Madrid aufbewahrt; Ihnen wird eine Kopiezwecks Aufbewahrung ausgehaendigt; diese Dienstleistung ist zusaetz-lich zu bezahlen.

                                                                                   ITP

Im Falle des Erwerbens eines Eigentumsgegenstandes im Rahmen der Wie-derverkaufsgeschaefte oder beim Kauf der Eigentumsgegenstaende von

Privatpersonen haben Sie die Transfer-Steuer zu zahlen, die als 'Impu-esto sorbe Transmisiones Patrimoniales' (ITP) bekannt sind; und zwarmacht das sechs bis sieben Prozent der im Vertrag vereinbarten Summe.

Die Rate in verschiedenen Gegenden Spaniens weist Differenzen auf.

                                                                                   IVA

Die Kosten im Rahmen der IVA-Bestimmungen (Impuesto sobre el valorariadido) sind in Hoehe von sieben Prozent zu bezahlen, falls ein neu

erbautes Immobiliar (d.h. erreichbar durch den Betreiber) als kuenfti-ger staendiger Wohnsitz erworben wird, oder werden diese bei nicht ins

Register eingetragenen Wiederverkaufsgeschaeften eingezahlt (d.h. be-zogen auf bestimmtes Eigentum, welches von einer ehemaligen Privatper-

son zu erwerben und zu registrieren ist).Fuer kommerzielles Eigentum und Parking-Plaetze gelten die IVA-Bestim-

mungen mit 16-prozentigen Gebuehren.

Fuer Grundstuecke gelten die IVA-Bestimmungen mit 16-prozentigen Gebu-ehren, aber wenn Sie im Begriff sind, Immobilien zwecks kuenft. Wohn-

sitz in einer laendlichen Gegend zu errichten, duerften Sie einige vonden bereits bezahlen Kosten im Rahmen der IVA-Bestimmungen beanstan-

den; folglich koennte die entsprechende Rate evtl. bis zu sieben Pro-zent vermindert werden.

In den Kanarischen Inseln werden keine Kosten im Rahmen der IVA-Bes-timmungen erhoben, anstatt dessen jedoch wird die Verkaufssteuer

(IGIG) in Hoehe von ungefaehr fuenf Prozent einbezogen.

                                                                             STEMPELSTEUER

Die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados, AJD)wird grossenteils zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent, abhaengig vonder Region, bezahlt.

Die IVA-Regeln werden zusaetzlich mit einbezogen, falls Sie das Eigen-tum mit Inanspruchnahme Spanischer Hypothek bzw. Pfandbrief erwerben.

Ausserdem sind die Kosten gemaess AJD und IVA zu bezahlen, u.z.ausge-hend von den Hypothek-Bedingungen und von der Summe bezogen auf das

                                                                                  Eigentum

Registriergebuehren in laendlicher GegendAbschliessend existieren die in laendlichen Gebieten einzuziehendenRegistrierungspesen, die summenmaessig in derselben Hoehe liegen wiedie Notariatsgebuehren und die in Uebereinstimmung mit dem fuer denEigentumsgegenstand vereinbarten Preis einige Aenderungen aufweisenkoennen.

Falls Sie den Eigentumsgegenstand mit Inanspruchnahme Spanischer Hy-pothek erwerben, sollte dies ebenfalls registriert werden; dafuer wer-den zusaetzliche Spesen bzw. Kosten einbezogen.

Hypothek bzw. Pfandbrief und sonstige Gebuehren Wenn Sie auf die Spanischen Hypothek verzichten, sollten die mit denArrangement-Kosten rechnen, die Sie dem spanischen Verleiher zu zahlen haben.

Ueblicherweise berechnen spanische Verleiher die fest vereinbarten Ar-rangement-Kosten in Hoehe von 1 Prozent des Betrages, der fuer die Hy-pothek festgelegt ist.

Jedoch erlauben sich einige Verleiher gewisse Erhoehung des Betrages,der zuzueglich der vereinbarten Summe einzuzahlen ist; evtl. sind siegewilligt, einen Rabatt anzubieten, falls die geliehene Summe ziemlichbetrachtlich* ist.

Sie sollten ebenfalls die Kosten Ihrer Waehrungsgelder ueberlegen unddie Ueberweisungskosten Ihrer Geldmittel aus Ihrem Land nach Spanienin Betracht ziehen.

Ein angesehener Boersenmakler koennte Ihnen einige Ratschlaege zumSachverhalt geben und evtl. imstande sein, Ihnen im Gegensatz zu IhrerBank einen guenstigeren Wechselkurs anzubieten.

Es koennte Ihnen sogar eine Moeglichkeit gegeben werden, die Ueberwei-sung Ihrer Geldmittel in EURO an ein Spanisches Bankkonto guenstigerals ueber Ihre Bank vorzunehmen.

                                                                                VERSICHERUNG

Bitte vergessen Sie nicht, Ihr Eigentum und dessen Gegenstaende zuversichern.

Falls Sie Ihr Eigentum als Ihr Urlaubshaus benutzen (oder wenn Sie be-absichtigen, es zu vermieten), muessen Sie sicher sein, dass dies beider Versicherungsgesellschaft deklariert ist, denn das Versaeumnis indieser Hinsicht koennte dazu fuehren, dass Ihre Versichrungspolice un-gueltig wird.

Sie muessen ebenfalls die Versicherungspolice dahingehend ueberprue-fen, ob deren Gegenstand wirklich Ihr Urlaubshaus betrifft, und wis-sen, welche Risiken dabei gedeckt sind; denn manche Versicherungsge-gellschaften wollen solche Umstaende wie 'Ueberschwemmung' bzw. 'Hoch-wasser' oder 'Brand' nicht decken, falls der Eigentumsgegenstand fuerlaenger als 30 Tage in einer bestimmten Zeitperiode unbewohnt bleibt.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihr Eigentum zu vermieten, sollte diese Tat-sache ebenfalls deklariert werden, denn im Falle, wenn Sie versaeumen,Ihre Versicherungsgesellschaft davon in Kenntnis zu setzen, koenntedie Police ihre Gueltigkeit verlieren, wenn im Zeitraum, wo das Eigen-tum vermietet ist, Schaeden entstehen sollten.

Wenn Sie einen Vorsatz fassen, die zusaetzlich entstehenden Kosten be-im Erwerb des Eigentums in Spanien zu berechnen, sollten Sie in diesemFall mit weiteren 10 Prozent rechnen, was den Kaufpreis betrifft.

Dies soll bei der Bezahlung all die zusaetzlichen Kosten bzw. Unkostendecken.

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